Selon les chiffres de l’INSEE, la France compte aujourd’hui 4 495 383 entreprises, dont 676 973 ont été créées début 2019. Parmi les formes de société les plus populaires en France, SCI ou Real Estate Civil Society occupe une place prépondérante parmi les entrepreneurs engagés dans des activités d’investissement immobilier. Et nous comprenons pourquoi. Ce statut juridique, même s’il n’est pas exempt de défauts, offre en effet un grand nombre d’avantages très intéressants, notamment. Fiscalité attrayante, flexibilité, transmission simplifiée… Découvrez dans ce fichier toutes les raisons de créer un SCI pour votre projet immobilier.
Créer un SCI en ligne
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Plan de l'article
Une structure juridique souple et simplifiée
Le SCI se distingue par des formalités sans engagement. En effet, pour former une société civile immobilier, il suffit d’être deux et aucune limite n’est imposée par la loi. En outre, les partenaires peuvent être des personnes morales ou des personnes physiques de toute nationalité, des membres de la même famille, des amis, des couples indépendamment de qu’ils soient mariés ou non. En outre, la loi ne fixe pas de minimum pour le capital social d’un SCI. Cela signifie qu’il peut être librement défini par des associés, à partir de 1€ symbolique. La libéralisation de ce capital peut être réalisée intégralement au moment de la création de la société ou retardée dans les conditions prévues par les statuts. De même, l’IBS se caractérise par l’absence d’un maximum légal. En outre, les partenaires ont également la possibilité de créer un IBS à capital variable s’il répond aux besoins du projet.
Et ce n’est pas tout ! La rédaction des statuts est également assez libre. Évidemment, il est toujours recommandé de confier cette tâche à un professionnel, un notaire ou un avocat, afin de ne rien manquer. D’autant plus que dans un ICS, les statuts occupent une place relativement importante. Un autre fait intéressant est que ce statut juridique laisse également une grande marge de mange aux associés pour définir la façon dont ils opèrent et les organisent.
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Transfert simplifié de biens immobiliers
Mettre en place un SCI signifie aussi profiter d’un outil formidable pour optimiser et organiser une bonne transmission du patrimoine (c’est surtout le cas de la famille SCI). Tout d’abord, grâce à la titrisation, un associé peut diviser ses actifs immobiliers en autant de fractions qu’en actions. Cela signifie qu’il a la possibilité de transmettre progressivement une fraction de ses actifs aux gens de son choix.
Ensuite, comme les actions de SCI peuvent être démembrées, un partenaire peut faire un don de la propriété nue et conserver la jouissance de ses biens, c’est-à-dire l’usufruit. Ainsi, ce n’est qu’à la mort de ce dernier que l’héritier recevra l’usufruit. Cette pratique est particulièrement intéressante pour les parents qui ont la possibilité de garder le plein contrôle de leurs actifs. En outre, la transmission IBS réduit considérablement les frais d’impôt sur les successions et les coûts fiscaux pour les bénéficiaires.
En outre, il convient de noter que la vente d’actions d’un réel société civile immobilière n’est pas soumise à la taxe sur la publicité foncière. En outre, comme la division en actions entraîne la perte de près de 15% de sa valeur, tous les actifs bénéficient d’un rabais sur l’impôt de solidarité sur la fortune d’environ 10%. Ainsi, la réduction des droits d’enregistrement pour l’assiette imposable rend cette opération plus attrayante financièrement qu’une transmission conventionnelle. Évidemment, il est important de maîtriser les bases de la comptabilité pour tirer pleinement profit de ce type d’opération.
Enfin, la transmission en SCI permet de désamorcer en amont tout conflit lié à la succession puisque ce sont les statuts qui organisent la gestion du bien et définissent au préalable les conditions de transmission à la fois après un décès et un don.
Créer un SCI pour contourner l’indivision
En effet, l’un des plus grands avantages de SCI, qu’il soit patrimonial ou familial, est qu’il permet, lors de l’achat de biens immobiliers, d’être libre des contraintes de la indivision inséparable de copropriété. En effet, il ne faut pas oublier qu’une propriété en copropriété est soumise au régime d’indivision. Cependant, si l’indivision semble très tentante sur le papier, en pratique elle est très contraignante. Les décisions importantes telles que la vente doivent, par exemple, être prises à l’unanimité ou exiger une majorité des deux tiers des parties. La création d’un SCI permet ainsi de sortir de l’indivision. De plus, la création d’un SCI est beaucoup plus avantageuse puisque chacun des associés possède ses propres actions et peut donc librement vendre, transférer ou transférer ses actions sans condition de majorité ou d’unanimité.
Fiscalité très avantageuse
La liberté de choix dans l’imposition de l’IBS constitue également un avantage indéniable. En effet, comme dans d’autres sociétés civiles et commerciales, les partenaires SCI peuvent choisir le type de fiscalité qui optimisera la fiscalité en fonction de leurs besoins :
- Impôt sur le revenu : soi-disant transparent, cette forme de l’imposition implique que le SCI n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. En fait, les bénéfices sont indiqués sur la déclaration d’impôt sur le revenu du titre des bénéfices non commerciaux. Ainsi, ce sont les associés qui sont directement imposés en fonction de leurs parts respectives. Cette forme d’imposition est très intéressante pour la famille IBS. Et pour une bonne raison, les partenaires bénéficient d’une exonération totale des gains en capital découlant de l’aliénation des biens, le taux varie entre 2 % et 6 % selon le nombre d’années de détention. Plusieurs exemptions sont également possibles, surtout si la valeur de la propriété est inférieure à 15 000€.
- Impôt sur les sociétés (IS) ou taxe dite « opaque » : la SCI peut également opter pour cette taxe si elle exerce une activité locative qui représente plus de 10 % de son chiffre d’affaires. La société paie la taxe selon le barème applicable à toutes les entreprises. L’avantage de l’IS est qu’il permet d’amortir l’immeuble puisque toutes les dépenses réelles engagées dans l’intérêt de la société sera déductible. Néanmoins, il convient de garder à l’esprit que, dans ce cas, il est impossible de bénéficier de l’allocation pour la durée de la détention.